中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在撰文中认为，当前住房市场严重库存成了拖累经济增长最为重要的原因之一。这一观点值得关注。

　　根据官方的统计数据，截至8月底，中国住房库存4.3亿平方米，比去年同期增加15.7%。

　　国际货币基金组织（IMF）统计，2014年中期，全国统计数据显示，中国房屋库存规模相当于4个月销售量，而地方城市库存量则超过了2年的销售量。

　　在去库存压力巨大的背景下，2015年前8个月中国的房地产投资仅增长2.3%，创近7年以来最低。

　　在政府一系列房地产救市政策刺激下，最近国内住房市场出现回暖的迹象，8月份总销售额较2014年同期增长15.6%，今年前8个月已完工但未售出的房屋建筑面积增长了15.7%。

　　也就是说，今年住房销售是增长了，但其增长仍然低增加的住房。原有的住房库存并没有减少。

　　不过追踪房屋库存数据的克尔瑞信息集团（ChinaRealEstateInformationCorp.）表示，由于地方统计的住房库存数据一般包括目前仍在建但已经获得出售许可的建筑，部分竣工或还没有上市销售的建筑可能不列入统计，因此实际住房供给或库存可能比数据显示得更大。

　　这里有几个问题，一是住房的库存4.3亿平方米，如果以每套住房为100平方米计算，就有430万套住房库存。如果每个家庭为3个人口，那么这些库存的住房足以让1290万人口居住。

　　如果以城市人口为50%计算为7亿人口，也不足城市人口的2%。按理来说，这样一个比重，当前住房库存的面积并不是太大问题。

　　但是，问题就在于以下两个方面，一方面这种官方统计出的住房库存可能比实际的库存会差距很大。这里既有统计口径的问题，也有一些地方政府刻意瞒报库存的问题。

　　另一方面住房的库存不仅在于房地产开发商手上持有的住房，更有许多地方的住房是卖出了，但是在不少投资者手上既卖不出去，也租不出去，库存在投资者手上的问题。

　　这才是导致当前不少城市住房的去库存化非常困难的原因所在。所以的不少城市的“空城”与“死城”就是其重要表现。

　　二是由于住房的库存量过大，由于不少地方的“空城”与“死城”严重，从而使得不少房地产市场纷纷退出市场，即使不退出房地产市场，不少房地产企业减少增加房地产投资。这就使今年的住房投资增长越来越低。低到近十年来最低水平。由于往年的房地产投资占整个固定资产投资的比重达20%以上，房地产投资一下降，立即全面影响固定资产投资者的增长。即使今年以来政府大量增加城市基础建设投资，但是这些投资仍然与房地产投资相比还是太小，整个固定资产投资只能下降。在这个情况下，GDP增长下行的压力只能会越来越大。

　　三是住房的严重过剩，一定会导致住房价格全面下降。从已有的数据可以看到，一年以来，全国90%以上的房价都处于下降的态势中。而中国的房地产市场是一个以投资为主导的市场。

　　如果房价下跌，它必然会让投资者退出这个市场。住房的需求则会越来越少。

　　而近期的住房住房上升，也只是表现为少数一线城市，也只是表现为这些一线城市短期的情况。

　　在当前中国住房市场的这种性质下，只要投资者退出市场，住房消费需求总是有限，因为住房价格太高，住房消费需求根本就无法释放出来。在这种情况下，中国住房去库存化同样困难。

　　四是由于与住房市场相关的产业关联度多，当房地产开发商的投资跌得很低水平时，许多行业立即会出现产量过剩。当前严重的产能过剩，与房地产开发投资全面收缩投资减少有很大关联。

　　在这种情况下，不仅影响关联产业的企业的利润，而且会影响关联产业的投资意愿。这些会把国内经济增长的下行压力进一步放大。

　　可以说，政府是希望对房地产救市来化解这些问题。但是在住房严重库存难去除的情况下，要让房地产市场回归到政府需要的目的是不容易的。

　　因此，当前住房市场严重库存成了拖累经济增长最为重要的原因之一。

　　本文作者：易宪容，中国社会科学院金融研究所研究员

来源：和讯评论